طراحی نهایی سازوکار صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات

مدیریت مهندسی مالی تأمین سرمایه امین از طراحی نهایی سازوکار و تدوین اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات خبر داد.

بخش مسکن یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد کشور است ‌که تنظیم عرضه و تقاضا در این بازار، یکی از دغدغه‌های همیشگی دولت‌ها بوده است. راه‌اندازی انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری مربوط به صنعت ساختمان و املاک‌ومستغلات از جمله روش‌های رایج در دنیا برای تسهیل سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در صنعت ساختمان است. ابزار مرتبط با بخش مسکن معرفی‌شده در بازار سرمایه ایران، تاکنون فقط صندوق سرمایه‌گذاری زمین‌ و ساختمان بوده است که در واقع ابزار محرک سمت عرضه در این صنعت به‌شمار می‌رود. با توجه به اینکه تقاضای مسکن از دو بخش تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری تشکیل می‌شود، بازار سرمایه باید رسالت ابزارسازی برای تسهیل سرمایه‌گذاری و تأمین مالی در این بخش به همراه مدیریت ریسک‌های مترتب، در مرحله ساخت و بهره‌برداری، را مدنظر داشته باشد.

به گزارش بورس نیوز، شرکت تأمین سرمایه امین با هدف راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات موضوع «بند 15 ماده 1 آیین‌نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ «قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری» و افزایش کارایی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین‌وساختمان، از ابتدای مهرماه سال 1394 طراحی مفهومی و تدوین اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات را بر اساس مطالعه تطبیقی ساختارهای رایج در دنیا و ملاحظات خاص صندوق‌های سرمایه‌گذاری در ایران در دستور کار قرار داد و ظرف روزهای آتی، پیش‌نویس اساسنامه و امیدنامه این صندوق‌ها به سازمان بورس و اوراق‌بهادار ارسال می‌شود.

پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه (سنا)، با سودابه عینعلی، مدیر مهندسی مالی و امور بین‌الملل تأمین سرمایه امین و سونای امیربابایی کارشناس این مدیریت، در مورد سازوکار عملیاتی تبیین‌شده در طراحی صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات گفتگویی انجام داده که در ادامه آورده شده است:

ضرورت تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات چیست؟

عینعلی: هدف از راه‌اندازی صندوق‌های زمین‌وساختمان، ابزارسازی برای تأمین مالی ساخت پروژه‌های ساختمانی بوده است. به‌رغم گذشت چند سال از معرفی این صندوق‌ها، این ابزار سرمایه‌گذاری جمعی ویژه بخش مسکن، تاکنون نتوانسته است جایگاه مطلوب و رضایت‌بخشی در بازار سرمایه بیابد. البته تلاش مسئولان سازمان بورس و اوراق‌بهادار برای شناسایی و رفع خلأهای موجود قابل‌تقدیر است. تأمین سرمایه امین نیز طی یک گزارش آسیب‌شناسی، چالش‌های موجود در ساختار فعلی را به سازمان بورس واوراق‌بهادار منعکس کرده است.

نحوه فروش و واگذاری پروژه پس از اتمام دوران ساخت، یکی از مهمترین ریسک‌های مربوط به بازده سرمایه‌گذاری در این صندوق‌هاست. ازاین‌رو، صندوق‌ سرمایه‌گذاری مستغلات می‌تواند به‌عنوان ابزار مکمل صندوق زمین‌وساختمان با خرید پروژه‌هایی که به ‌مرحله‌بهره‌برداری رسیده‌اند، نقش مهمی در «تسهیل فروش و بهره‌برداری» از پروژه‌های ساختمانی ایفا کند. بدین‌ترتیب سازوکار شفاف‌تری برای اتمام فعالیت صندوق زمین‌وساختمان و تسویه یکباره مبالغ سرمایه‌گذاری فراهم می‌شود. چه‌بسا بسیاری از سرمایه گذاران با هدف کسب سودهای قابل‌توجه ناشی از بهره‌برداری پروژه‌ها، به‌ویژه در مورد پروژه‌های تجاری و تفریحی، تمایل داشته باشند که سرمایه‌گذاری خود را از طریق صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات ادامه دهند. با توجه به اینکه صندوق‌های مستغلات در رونق‌بخشی به بازار مسکن بر اساس فرآیند شفاف و مدیریت‌شده حاکم بر فعالیت این صندوق‌ها می‌توانند نقش پررنگی داشته باشند، راه‌اندازی این صندوق‌ها نه‌تنها در «آیین‌نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ «قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری»» موردتأکید واقع شده است، بلکه دولت یازدهم در پیش‌نویس «بسته سیاستی خروج از رکود مسکن» به این ابزار به‌عنوان یکی از ابزارهای محرک طرف تقاضای بازار مسکن، توجه ویژه‌ای داشته است.