افزایش سقف وام مسکن و تأثیر آن بر خروج بازار مسکن از رکود

شرکت های ساختمانی درآمدهای خود را بر اساس استاندارد شماره 29 حسابداری و بر مبنای پیشرفت فیزیکی پروژه های در دست اجرا شناسایی و در صورتهای مالی خود لحاظ می کنند.

اجرای پروژه های ساختمانی در حالی فعالیت اصلی شرکت های فعال در این صنعت به شمار می رود که با توجه به نحوه فعالیت این گروه و نیز چگونگی شناسایی درآمدها، تحلیل صورتهای مالی این مجموعه ها برای فعالان بازار سرمایه کمی دشوار به نظر می رسد. علاوه بر این، سهام شرکت های ساختمانی طی یک سال اخیر علیرغم برخورداری از نسبت پی بر ای پایین چندان مورد توجه سهامداران قرار نگرفته است.

در همین ارتباط، یک کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار بورس نیوز عنوان کرد: شرکت های ساختمانی درآمدهای خود را بر اساس استاندارد شماره 29 حسابداری و بر مبنای پیشرفت فیزیکی پروژه های در دست اجرا شناسایی و در صورتهای مالی خود لحاظ می کنند.

به طور مثال اگر پروژه ای با 10 درصد پیشرفت فیزیکی به فروش برسد تنها 10 درصد از مبلغ حاصل از فروش پروژه در صورتهای مالی لحاظ می شود. از این رو می توان گفت در صورت افزایش یا کاهش قیمت مسکن وضعیت سودآوری شرکت های ساختمانی به میزان رشد قیمتها نمی باشد

مهدی شهریاری افزود: در بررسی وضعیت شرکتهای ساختمانی باید به این نکته توجه داشت که این گروه با سایر صنایع تفاوت هایی دارد. به گونه ای که مراحل اجرای پروژه های در دست اجرا طولانی است و عمر تولید محصول در این صنعت بین 3 تا 5 سال می باشد و به همین دلیل طی مدت اجرای پروژه هر گونه اتفاقی در وضعیت سیاسی و اقتصادی کشور و نیز بازار مسکن همچون تغییر نرخ سود بانکی یا رشد قیمت نهاده های ساخت می تواند موجب افزایش یا کاهش بهای تمام شده ساخت پروژه شود.

وی در پاسخ به این سوال که " مجموعه های ساختمانی درآمدهای حاصل از فروش پروژه های خود را در چه محلی سرمایه گذاری می کنند؟" بیان کرد: به طور قطع این منابع در حوزه ساخت و ساز و به منظور اجرای پروژه های جدید بکار برده می شود. این درحالی است که به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، تغییراتی در روش های فروش پروژه ها اعمال شده است. روشهای انبساطی و تطویل اقساط و دریافت پیش دریافت کمتر سبب می شود نقدینگی کمتری عاید شرکت ها شود و به پروژه های با حجم کمتر و طول عمر اجرای کوتاه تر اختصاص می یابد.

این کارشناس بازار مسکن به هزینه بر بودن اجرای پروژه ها اشاره کرد و ابراز داشت: شرکت های ساختمانی با توجه به ماهیت صنعت، جهت تداوم فعالیت خود می بایست تأمین مالی گسترده ای انجام دهند که اگر چه تاکنون بکارگیری ابزاری همچون راه اندازی صندوق زمین و ساختمان یا انتشار اوراق صکوک به تسهیل در انجام این امر کمک کرده اما می توان گفت دریافت تسهیلات بانکی یکی از اصلی ترین منابع تأمین مالی به شمار می رود که هزینه های مالی پرداخت بهره های ناشی از دریافت وام بانکی نیز قابل توجه بوده و بخشی از درآمدها جهت پرداخت این هزینه ها استفاده می شود.

شهریاری در خصوص افزایش سقف وام مسکن و تأثیر آن بر خروج بازار مسکن از رکود گفت: این میزان تسهیلات تنها حدود 20 درصد از هزینه خرید مسکن را در کلان شهرها تأمین می کند که به طور قطع نمی تواند در بهبود وضعیت بازار موثر واقع شود و تنها موجب افزایش حجم معاملات در مقطعی کوتاه می گردد. علاوه بر آن در شهرهای کوچک و روستاها نیز می بایست توان متقاضیان برای بازپرداخت تسهیلات را درنظر گرفت.

وی به دلایل عدم اقبال فعالان بازار سرمایه به سهام شرکت های ساختمانی اشاره کرد و ابراز داشت: برخی صنایع همچون ساختمان از محل تقسیم سود نقدی در مجامع به سهامداران خود بازدهی اعطا می کنند و برخی از گروه ها نیز از محل رشد قیمتی سهام تحت تأثیر نوسانات و اخبار منتشر شده به سهامداران خود سود می دهند. بر این اساس می توان گفت شرکت های سرمایه گذاری همواره به دلیل تقسیم سود نقدی مناسب در مجامع و برخورداری از نسبت پی بر ای پایین همواره بخشی از پرتفوی بورسی خود را به این مجموعه ها اختصاص می دهند.

علاوه بر این توجه به این نکته حائز اهمیت است که هنگام رونق بازار مسکن در پی افزایش قیمت آن به طور معمول افراد ترجیح می دهند تا منابع نقدینگی خود را به حوزه ساخت و ساز اختصاص دهند تا سرمایه گذاری در سهام شرکت های ساختمانی.

نکته پایانی اینکه مهمترین مساله صنعت ساختمان تامین مالی است چه در طرف عرضه و چه در طرف تقاضا. ابزارهای نوین همچون صکوک اجاره، اوراق سفارش ساخت، اوراق رهنی (mbs) نهادهای مالی چون صندوقهای زمین و ساختمان، لیزینگ مسکن، مدیریت دارائیها و .. می تواند موجب رونق این بخش گردد.