بورس تهران همچنان در انتظار خبرهای خوش

گروه بورس- مسعود‌رضا طاهری: اولین روز کاری این هفته بازار سهام با افت 61/0 درصدی شاخص کل همراه شد که نشان‌دهنده کاهش 440 واحدی دماسنج بازار است، به این ترتیب شاخص کل روز گذشته رقم 71 هزار و 486 واحد را ثبت کرد. شاخص بازار با این کاهش به پایین‌ترین سطح خود در 70 روز اخیر رسیده است.

نیاز وحدت سهامداران بر عدم عرضه سهام

از دیگر عوامل افت کنونی قیمت سهام در بازار سرمایه به دلیل ناپایداری در اقتصاد می باشد بطوریکه به دلیل عدم ثبات اقتصادی در کشور نقدینگی به سمت بازارهای مالی به صورت موجی حرکت می کند

روند فرسایشی بازار سرمایه موجی از ناامیدی را در بین سهامداران ایجاد کرد، این در حالی است که متأسفانه حمایت خاصی توسط مسئولین اقتصادی در جهت جبران بخشی از ضرر سهامداران نمی شود.

شایان ذکر است در شرایطی که اقتصاد کشور در حالت رکود می باشد بهترین مولفه جهت رونق اقتصادی بنگاه ها، بازار سرمایه می باشد بطوریکه به کمک بورس قادر به تأمین مالی طرح های توسعه هلدینگ ها و شرکت های تولیدی خواهیم بود و بالتبع کشور شاهد رونق اقتصادی نیز می شود اما متأسفانه عملکرد مسئولین اقتصادی نگاهی متفاوت به بازار سرمایه است مصداق این مسئله در بی تفاوتی مسئولین نسبت به شرایط بحرانی بازار سرمایه می باشد.

در همین راستا، عباسعلی نورا، مدرس دانشگاه در گفتگو با خبرنگار بورس نیوز اظهار داشت: بازار سرمایه چنانچه گردش سرمایه در آن در حد نرمال باشد، تورم زا نمی باشد اما اگر این گردش سرمایه در بورس از حالت متعارف خارج گردد، تورم زا می شود.

نورا تصریح کرد: علت اصلی کاهش قیمت سهام در بازار سرمایه به دلایل متعددی می باشد از جمله اینکه صاحبان سرمایه برای معاملات سهام خود، دیدگاه کوتاه مدتی داشتند. همچنین در مقطعی تفکر کسب سود مطلوب در بورس منجر شد که دلال ها وارد بازار سرمایه شوند. در نتیجه این قضیه منجر شد که گردش سرمایه از حد متعارف خود بگذرد علاوه بر این تفکر دلال ها مبنی بر دیدگاه کوتاه مدت منجر به شروع عرضه سهام در بورس شد.

وی افزود: بنابراین حجم عرضه نسبت به تقاضا افزایش یافت در چنین شریطی نیز رکود اقتصادی کشور به این وضعیت شدت بیشتری داد همچنین از دیگر عوامل افت کنونی قیمت سهام در بازار سرمایه به دلیل ناپایداری در اقتصاد می باشد بطوریکه به دلیل عدم ثبات اقتصادی در کشور نقدینگی به سمت بازارهای مالی به صورت موجی حرکت می کند این در حالی است که نقدینگی گاهی به سمت بازار طلا و ارز، گاهی به سمت بازار مسکن و یا بازار سرمایه در حال جابه جایی است.

این مدرس دانشگاه عنوان کرد: علاوه بر موارد مذکور، تبلیغات اشتباه نیز عامل دیگری جهت افت قیمت سهام می باشد. به گونه ای که این عامل منجر به هجوم یکباره سرمایه گذاران به سمت بورس شد.

وی در خاتمه افزود: بنده در مقطع فعلی به سهامداران توصیه می کنم که سهام خود را در بازار سهام عرضه نکنند چراکه در شرایط فعلی بازار سرمایه دچار التهاب است و با این اقدام نه تنها سهامداران، اصل سرمایه خود را از دست می دهند بلکه سودی نیز به دلیل شرایط موجود نمی توانند کسب کنند بنابراین پیشنهاد می گردد که سهامداران با ایجاد وحدت در خصوص عدم عرضه سهام صبر پیشه کنند.

نگاهی به وضعیت "کگاز"

ایران با در اختیار داشتن بیشترین منابع و مواد اولیه مورد نیاز صنعت شیشه کم ترین سهم را در تجارت جهانی این صنعت پرسود دارا است و هیچگاه در برنامه ریزی ها و نگرش های کلان اقتصاد ایران این صنعت که اتفاقا در ایران سابقه ای بسیار طولانی دارد در اواویت نبوده است و طی سال های اخیر صنایع داخلی به هیچ وجه متناسب با تحولات جهانی این صنعت پیش نرفته اند .

صنعت شیشه

ایران با در اختیار داشتن بیشترین منابع و مواد اولیه مورد نیاز صنعت شیشه کم ترین سهم را در تجارت جهانی این صنعت پرسود دارا است و هیچگاه در برنامه ریزی ها و نگرش های کلان اقتصاد ایران این صنعت که اتفاقا در ایران سابقه ای بسیار طولانی دارد در اواویت نبوده است و طی سال های اخیر صنایع داخلی به هیچ وجه متناسب با تحولات جهانی این صنعت پیش نرفته اند .

شیشه و بلور ایران جزو آن دسته از کالاهایی است که به یمن وجود تجارت آزاد غیررسمی ، واردات آن از کشورهای مختلف شرق و غرب به وفور و به آسانی صورت می گیرد و بازار داخلی از شیشه و بلور ژاپنی ، چینی ، فرانسوی ، اتریشی و ...... اشباع شده است و از بازار بسیار مناسبی برخوردار است .حقیقت این است که ایران غنی ترین و ارزان ترین مواد اولیه شیشه جهان را در اختیار دارد اما هیچ گاه سرمایه گذاری اصولی در این صنعت صورت نگرفته است وتولید شیشه به صورت سنتی ، غیر عملی و با ابزار آلات غیر ماشینی تولید شده است و به علت ارزش افزوده بالا و بازار نسبی داخلی زحمت زیادی برای بالا بردن سطح تکنولوژی این صنعت کشیده نشده است و در نتیجه با وجود مزیت نسبی نه تنها به بازار جهانی دست نیافتیم بلکه بازار داخلی را نیز نسبت به محصولات ایرانی بی اعتماد کرده ایم .

در سالهای اخیر چند سرمایه گذاری گسترده قابل توجه در صنعت شیشه صورت گرفته که نشان دهنده این است که چشم انداز این صنعت در کشورمان بسیار روشن است و تولید کنندگان خارجی با آگهی از مزیت نسبی ما و مشاهد سرمایه گذاری صورت گرفته کمی به خود آمده اند و برای رقابت با تولید کنندگان داخلی یا سهیم شدن در سرمایه گذاریها حساب ویژه ای باز کرده اند .هم اکنون طرحهای گسترش مختلفی در زمینه صنعت شیشه ایران در حال پیشرفت هستند . از نظر کمی اخیرا یک بحران در زمینه فروش شیشه تخت در جهان آغاز شده است . تولید این محصول در اروپا کاهش شدیدی داشته و در چین بیشتر واحدهای شیشه تخت به روش فلوت ناچارا تولید خود را کاهش داده و یا به کلی تولید خود را متوقف کرده اند . علایمی از رکورد در مراکز عمده تولید بلورجات و بازارهای آن هم دیده می شود .

در ایران چندین طرح مهم و اصلی توسعه صنعت شیشه اجرا می شود . در صورتی که تمام طرحها با موفقیت به اجرا درآیند ، تولید شیشه تخت در ایران تا 300000 تن و تولید بلورجات تا 170000تن افزایش خواهد یافت . اگرچه سرنوشت بسیاری از این پروژه ها مبهم و نامشخص بوده و پیش تاثیرات مطلوبی که بر وضعیت اقتصادی شرکتهای مربوطه دارند دیر یا زود به مرحله اجرا درخواهند آمد .اجرای پروژه های فوق می تواند سبب پیشرفت قابل ملاحظه فن آوری صنایع شیشه در ایران شده و در حقیقت این امر ساختار تکنولوژیک صنایع شیشه تخت و شیشه مظروف را مدرنیزه خواهد نمود و به میزان زیادی کشور را در زمینه صادرات محصولات شیشه ای یاری خواهد نمود .

کگاز در یک نگاه

معرفی شرکت

کارخانه شیشه وگاز «شوگا» در سال 1339 تاسیس شد . هدف اولیه تاسیس این کارخانه تولید بطر (شیشه ) نوشابه مصرفی نوشابه سازی ساسان بوده است . در سال 1341 با یک کوره کوچک فعالیت این شرکت آغاز شد ودر مدت چند سال ، تعداد کوره های آن به 5 عدد رسید که کوره شماره 4 بزرگترین و کوره شماره 5 جدیدترین آنها می باشد .

تاریخچه فعالیت

اولین کوره کارخانه در سال 1341 مورد بهره برداری قرار گرفته است. با افزایش تقاضا در جامعه در سالهای بعد شرکت با احداث کوره و خط تولید جدید دامنه فعالیت خود را وسیعتر نموده که در حال حاضر دارای 5 کوره ذوب شیشه و 15 خط تولید می باشد .در بهمن 1377 ظرفیت این کارخانه 61 هزار تن انواع بطری ، 10 هزار تن انواع بلور و 1200 تن گاز کربنیک تعیین شده است. کارخانه این شرکت در قطعه زمینی به مساحت 49166 متر مربع و محیط 1047 متر که از شمال به کارخانه ساسان متصل بوده و از سه قسمت دیگر توسط خیابان های فرعی به عرض 10 متر محصور شده ، واقع است و از این طریق به جاده قدیم کرج دسترسی و ارتباط دارد .در حال حاضر این شرکت در بافت شهری قرار گرفته است و به لحاظ مسائل زیست محیطی لازم است تا پایان سال 94 بطور کامل از تهران منتقل گردد. شرکت در مهرآباد مجموعا 5 کوره دارد . کوره های 1 و 3 و 4 بطری تولید می کنند و کوره 2 و 5 بلور تولید می کنند که البته در حال حاضر کوره های 4 و 2 متوقف شده اند .ظرفیت تولید سالانه کوره های بطری به ترتیب کوره 1 حدود 15 هزار تن ، کوره 3 حدود 11.5 هزار تن و کوره 4 حدود 27.7 هزار تن می باشد. کوره های 2 و 5 نیز که بلور تولید می کنند هر یک در حدود5643 تن ظرفیت دارند. فعالیت کوره 4 که با ظرفیت 27 هزار تن بزرگترین کوره شرکت می باشد بدلیل شدت آلایندگی در 28 فروردین 91 متوقف شده است . بنابراین عملا ظرفیت شرکت در تولید بطری به حدود 31 هزار تن با دو کوره 1 و 3 می رسد.همچنین کوره شماره 2 نیز بر اساس پیش بینی آخر شرکت (بر اساس عملکرد 3 ماهه) متوقف شده است.

ترکیب سهامداران

ساختار سرمایه شرکت

سرمایه شرکت پس از افزایش 60 میلیارد تومانی از محل آورده در سال 91 در حال حاضر 134.8 میلیارد ریال و سود انباشته 161.2 میلیارد ریال است. در نتیجه مجموع حقوق مالکانه شیشه و گاز 309.6 میلیارد ریال است که به همراه بدهی 640.7 میلیارد ریال ، مجموع منابع 950.3 میلیارد ریال این شرکت را تشکیل داده است.

بدین ترتیب ساختار سرمایه شرکت شامل 32.5 درصد حقوق مالکانه و 67.5 درصد بدهی است.

ظرفیت تولید

با راه اندازی فاز اول شمس آباد در حال حاضر ظرفیت تولید بشرح زیر است:

طرح انتقال به شمس آباد

با توجه به مشکلات زیست‌محیطی و قرار گرفتن در بافت مسکونی به واسطه توسعه ابرشهر تهران ، شرکت از چند سال قبل طرحی را با مشارکت بانک صنعت و معدن برای انتقال به شهرک صنعتی شمس آباد تدوین کرده بود .در این راستا به منظور طرح انتقال ، زمینی به مساحت حدود 10 هکتار (258*388) در سال 1375 در شهرک صنعتی شمس آباد واقع در منظقه حسن آباد (مقابل فرودگاه امام خمینی) خریداری شد.که تاسیسات مورد نیاز در آن احداث گردید و سرانجام در آبانماه 92 فاز اول آن با تکمیل احداث تاسیساتی به مساحت 1.2 هکتار و استقرار ماشین‌آلات از جمله یک واحد کوره 150 تنی با قابلیت تولید 38 هزار تن شیشه سبک در سال برای عرضه به صنایع غذایی و بسته بندی کشور رسما به بهره برداری رسید .

ظرفیت کل سه فاز پروژه شمس آباد:

بر اساس جدول زیر فاز اول که در آبان 92 شروع به کار نمود مجموعاً 40800 تن ظرفیت دارد که در سال اول (یعنی 93) با راندمان 75 درصد 38250 تن و از سال دوم به بعد (از 1394 به بعد) با راندمان 80 درصد 40800 تن ظرفیت خواهد داشت.فاز دوم که هنوز طرح توجیهی آن ارائه نشده 65 هزار تن و فاز سوم نیز 20هزار تن در سال ظرفیت دارد. از نکات جالب طرح توسعه شمس آباد امکان تولید بطری های سبک یا لایت به وزن 190 گرم به جای بطری ها سنگین 300 گرمی قبلی می باشد. ضمن آنکه طرح شمس آباد معاف از مالیات می باشد

.

مخارج سرمایه ای فاز اول

فاز اول بر اساس جدول زیر حدود 50 میلیارد تومان مخارج سرمایه ای به همراه داشته است.

منابع تامین مالی فاز اول

تسهیلات مالی دریافتی این طرح شامل بخش ارزی به مبلغ 8.5 میلیون یورو و بخش ریالی به مبلغ 10 میلیارد ریال بوده است.

سرانه مصرف بطر شیشه:

سرانه مصرف بطر در حال حاضر حدود 5.5 کیلو می باشد که با توجه به جمعیت حدود 76 میلیونی کشور مصرف کل به 417 هزار تن بالغ گردیده که شوگا حدود 19 درصد نیاز کشور را تامین می کند. بر اساس پیش بینی های شرکت ، با توجه به افزایش جمعیت و افزایش تقاضای بطر ، سهم از بازار شرکت در صورت ثبات تولید ، در سال های 94 و 95 به 17 و 16 درصد تقلیل خواهد یافت.

لازم بذکر است که قوطی های مورد نیاز شرکت بهنوش از شرکت شیشه وگاز خریداری می شود. بهنوش از شرکت شیشه و گاز ماهیانه 8 میلیون قوطی ( 6 میلیون برای ماء العشیر و 2 میلیون برای آب میوه) خریداری می کند.

مقایسه سه شرکت شیشه ساز بازار سرمایه

همانطور که در جدول ملاحظه می شود علیرغم اینکه ظرفیت کگاز در قیاس با دو شرکت مشابه بالاتر بوده و قاعدتاً ارزش جایگزینی بالاتری دارد لیکن ارزش بازاری دو شرکت دیگر به مراتب بالاتر از کگاز می باشد که این موضوع بدلیل مارجین پایین تر کگاز نسبت به دو شرکت دیگر می باشد که این موضوع بدلیل فرسودگی بیش از حد کوره های مهرآباد کگاز بوده و منطقا با بهره برداری کامل از پروژه های شمس آباد( همانطور که در گزارش توجیهی افزایش سرمایه کگاز نیز ذکر شده ) راندمان تولید حداقل 30 درصد افزایش خواهد یافت که این موضوع سبب کاهش قابل توجه هزینه مواد اولیه خواهد شد. در نتیجه ارزش بازاری کگاز باید در آینده به ارزش بازاری کهمدا نزدیک و نزدیک تر شود.

بررسی عملکرد و بودجه شرکت

1- بررسی روند تولید و فروش

تولید و فروش شرکت بشرح زیر پیش بینی و همچنین در دوره 3 ماهه سالجاری و دوره های قبل محقق شده است.

2- بررسی روند بهای تمام شده

همچنین بهای تمام شده کالای فروش رفته بشرح زیر پیش بینی و در 3 ماهه سالجاری و دوره های قبل محقق شده است:

چنانچه ملاحظه می شود شرکت در آخرین پیش بینی خود هزینه مواد مصرفی را از سطح 21.5 میلیارد تومان به 17 میلیارد تومان تقلیل داده است.

3- بررسی هزینه های فروش ، اداری و عمومی

همانطور که ملاحظه می شود هزینه های اداری و عمومی در سال 92 به میزان 52.9 میلیارد ریال در سال 92 محقق شده است. لیکن شرکت در پیش بینی 93 خود هزینه های عمومی و اداری را 44 میلیارد ریال پیش بینی کرده که دلیل این کاهش ، عدم وجود آیتم هزینه مطالبات مشکوک الوصول در بودجه 93 می باشد.

4- صورت سود و زیان

در نهایت صورت سود و زیان بر اساس اطلاعات فوق بشرح زیر ارائه شده است:

همانطور که در جدول فوق ملاحظه می شود ، شرکت شیشه و گاز در سال 92 مبلغ 115.3 میلیارد ریال درآمد متفرقه شناسایی نموده است که مربوط به درآمد حاصل از فروش زمین شیشه خرده و پارکینگ شرکت به مساحت 7168 متر مربع به سازمان اموال و املاک بنیاد مستضعفان می باشد. بعبارت دیگر 56 درصد از سود آوری سال گذشته از محل غیر عملیاتی بوده است.

پیش بینی کارشناسی سال 93

مفروضات تولید و فروش:

1- مقدار تولید و فروش دقیقا برابر با مقدار تولید و فروش پیش بینی بر اساس 3 ماهه شرکت

2- نرخ فروش بطر و بطر لایت (شمس آباد) برابر با نرخ های تحقق یافته در 3 ماهه 93 و نرخ بلور را با رشد 10 درصدی نسبت به سال مالی 92 فرض نمودیم.

مفروضات بهای تمام شده:

1- مقدار مواد مصرفی بر اساس مقدار تولید کارشناسی نسبت به تولید واقعی 92 تعدیل گردید.

2- نرخ مواد مصرفی 15 درصد بالاتر از نرخ های واقعی 92 در نظر گرفته شد.

3- هزینه دستمزد و سربار نیز با توجه به اینکه فاز اول شمس آباد بتازگی راه اندازی شده و امسال اولین سال کارکرد سایت مذکور بوده و دیتای خاصی برای پیش بینی موجود نیست ، برابر با پیش بینی شرکت در نظر گرفته شد.

فلذا صورت سود و زیان کارشناسی 93 بشرح زیر برآورد می گردد:

همانطور که ملاحظه می شود کگاز با فرض تحقق مفروضات کارشناسی قادر است در سال جاری 23 درصد به عایدی هر سهم خود بیفزاید. که این افزایش تنها با فرض تحقق نرخ های کل سال محصول بطر و بطر لایت در سطح نرخ های محقق 3 ماهه و محصول بلور در سطح پیش بینی خود شرکت ایجاد شده است.

پیش بینی کارشناسی سالهای بعد از 93

همانطور که در متن زیر (طرح توجیهی افزایش سرمایه) مشاهده می شود شرکت شیشه و گاز ملزم شده است تا پایان سال 94 از تهران منتقل گردد.

مفروضات تحلیل سال های 94 به بعد :

مفروضات سناریوی اول

1- فاز اول شمس آباد از سال 94 با ظرفیت 38 هزار تن تولید کند.

2- فاز دوم شمس آباد از ابتدای سال 95 با ظرفیت 58 هزار تن تولید نماید.

3- توقف تولید تمام کوره ها در مهرآباد در پایان سال 94 و فروش زمین مهرآباد در سال 95 به مساحت 49166 متر مربع به قیمت هر متر مربع 3 میلیون تومان که حدود 147 میلیارد تومان (یعنی بازای هر سهم 1090 تومان) بصورت ناخالص درآمد غیر عملیاتی حاصل می کند که فرض می کنیم از آن برای تامین مالی فازهای دوم و سوم پروژه شمس آباد استفاده گردد. (برای عدم گمراهی مخاطبان و حفظ قابلیت مقایسه EPS ، درامد ناشی از فروش زمین مهرآباد را در صورت سود و زیان سال 95 درج نکردیم)

4- افزایش سرمایه 150 درصدی در پایان سالجاری از محل آورده جهت تامین مالی اولیه فاز دوم (برای حفظ قابلیت مقایسه EPS سالهای مختلف ، در صورت سود و زیان کارشناسی ، سرمایه را در همه سالها ثابت در نظر گرفتیم)

5- معافیت مالیاتی از سال 95 (پس از انتقال کل تولید به شمس آباد) به مدت 5 سال . بر اساس تبصرة 3 ماده 138 قانون مالیاتهای مستقیم ـ "کارخانه‌های واقع در محدودة آبریز تهران که تعداد کارکنان آنها کمتر از پنجاه نفر نباشند در صورتی که تأسیسات خود را کلاً به خارج از شعاع یکصد و بیست کیلومتری مرکز تهران انتقال‌ دهند براساس ضوابطی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت ذیربط حسب مورد برقرار می‌شود تا ده سال از تاریخ‌ بهره‌برداری در محل جدید از پرداخت مالیات بر درآمد ناشی از فعالیت صنعتی مربوط معاف خواهند بود.کارخانه های واقع در شعاع یکصدو بیست کیلومتری تهران وحوزه استحفاظی شهرهای بزرگ (مشهد، تبریز، اهواز، اراک، شیراز واصفهان) که تأسیسات خودرا کلاً به شهرک های صنعتی مصوب انتقال دهند، از تاریخ بهره برداری در محل جدید از نصف مدت معافیت مالیاتی موضوع این تبصره برخوردار خواهند شد."

6- افزایش نرخ 15 درصدی محصولات و نرخ مواد مصرفی در سال 94 نسبت به 93 و افزایش 15 درصدی نرخ در سال 95 نسبت به 94

7- افزایش 40 درصدی هزینه های مالی در سال 94 با فرض افزایش تسهیلات جهت اجرای پروژه

8- افزایش راندمان تولید بشرح جدول زیر:

تولید و فروش (سناریوی اول):

محاسبه سربار و بهای تمام شده (سناریوی اول):

صورت سود و زیان بر اساس سناریوی اول:

همانطور که ملاحظه می شود با مفروضات این تحلیل و با فرض ثبات سرمایه علیرغم افزایش سرماهی 150 درصدی از محل آورده و مطالبات (بدلیل قابلیت مقایسه (EPS، سود آوری شرکت در سال 94 به 1579 ریال و در سال 95 به 4038 ریال بالغ خواهد گشت.

ارزش گذاری با فروض سناریوی شماره یک

با فرض عدم تقسیم سود حاصل از فروش زمین و سرمایه گذاری آن در تکمیل فاز 2 و 3 ، ارزش گذاری با نرخ تنزیل 22.5 درصد و با فرض فروش سهم در پایان 95 با P/E=5 و با تعداد سهم فعلی بشرح زیر 13699 تومان حاصل می گردد.

مفروضات سناریوی دوم

تمام مفروضات سناریوی اول اما با فرض بهره برداری از فاز دوم در سال 96 و ادامه فعالیت کوره های فعلی مهرآباد تا پایان 95

ارزش گذاری با این مفروضات بشرح جدول زیر خواهد بود:

ملاحظه می گردد که در صورت یکسال تاخیر در راه اندازی فاز 2 ارزش ذاتی 20 درصد کاهش و به 11086 ریال تقلیل خواهد یافت.

پیش‌فروش‌ غیرقانونی در بازار مسکن

گروه مسکن- هاجر شادمانی: پیش‌فروش‌ها در بازار مسکن همچنان به سبک و سیاق روزهای نبود قانون مربوطه انجام می‌شود و به رغم گذشت، 85روز از ابلاغ آیین‌نامه 22ماده‌ای قانون پیش‌فروش ساختمان توسط دولت، علامت امیدوارکننده‌ای مبنی‌بر رعایت حقوق بدیهی پیش‌خریدار در معاملات پیش‌فروش دیده نمی‌شود .

آیین‌نامه قانون پیش‌فروش، همه سازنده‌ها از بسازوبفروش‌های گمنام گرفته تا شرکت‌های ساختمانی صاحب‌نام را مکلف به رعایت دو اصل کلیدی در فروش آپارتمان‌های در حال‌ساخت کرده است، طوری که پیش‌فروشنده «باید» برای تبلیغ پروژه خود در روزنامه‌ها و تلویزیون مجوز رسمی از وزارت راه‌وشهرسازی دریافت کند و در مرحله پیش‌فروش نیز «فقط» در دفترخانه‌ها قرارداد محضری با پیش‌خریدار منعقد کند.  این دو شرط بعد از سال‌ها آسیب‌شناسی دستگاه‌های متعددی همچون وزارت دادگستری، وزارت راه‌وشهرسازی، وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره علت شیوع کلاهبرداری‌های رایج در معاملات پیش‌خرید، تعریف شد و به متن دستورالعمل اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن اضافه شد. اما در ایام تابستان امسال که با توجه به کاهش قیمت مسکن و رکود نسبی، بهترین فرصت پیش‌خرید برای تقاضای مصرفی در بازار ملک به‌وجود آمد، مقررات پیش‌فروش به صورت علنی ازسوی شرکت‌های ساختمانی دور زده شد .

در حال حاضر برخی سازنده‌های صاحب‌نام با انتشار آگهی بدون مجوز در روزنامه‌های پرتیراژ، پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت در مناطقی از تهران را تبلیغ می‌کنند و در مراجعه حضوری متقاضیان، در همان محل پروژه– دفتر شرکت ساختمانی- به تنظیم و امضای قرارداد با آنها اقدام می‌کنند. این گروه از پیش‌فروشند‌ه‌ها در پاسخ به مطالبه بحق پیش‌خریداران بابت درخواست قرارداد محضری، از حضور در دفترخانه خودداری می‌کنند. برخی سازنده‌ها نیز «بهانه فنی» درباره ماده‌ای از قانون پیش‌فروش می‌گیرند و ضرورت تفکیک سند در ابتدای پروژه به انتقال مالکیت به نام هر یک از پیش‌خریداران را باعث بروز گرفتاری در پایان کار و انتقال قطعی می‌دانند! با این حال، تبلیغ پروژه‌های پیش‌فروش بدون اخذ مجوز، تخلف است و باعث می‌‌شود ساخت‌وسازهایی که صلاحیت پیش‌فروش را ندارند –پروژه‌هایی که در مرحله خرید زمین یا خاکبرداری و پیش‌از اتمام فونداسیون هستند- به پیش‌خریدار قالب شوند .

همچنین اکتفا به تنظیم قرارداد در دفتر شرکت‌های ساختمانی یا بنگاه‌های املاک نیز از نظر قانونگذار محل اشکال است .

  حبس در انتظار متخلفان

به گزارش «دنیای اقتصاد»، با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان از حدود سه ماه پیش، کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی موظف شدند برای پیش‌فروش صرفا ازطریق دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت معاملات پیش‌فروش مسکن اقدام کنند و برای متخلفان در این آیین‌نامه حبس و جزای نقدی نیز تعیین شده است. براساس تاکید موجود در ماده 2 و 18 آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ممنوع است و مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند در بنگاه اقدام به تنظیم هیچ‌گونه قرارداد یا مبایعه‌نامه پیش‌فروش کنند. همچنین بنا بر تاکید ماده 19 این آیین‌نامه، سازنده‌ها و مالکانی که قصد پیش‌فروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی، ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند؛ در غیراین صورت به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان 2 تا چهار برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم می‌شوند. قانون‌گذار، مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیش‌فروش ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده 21 قانون پیش‌فروش، برای مطبوعات متخلف تعیین شده توقف انتشار به مدت حداکثر 2 ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا 10 میلیون تومان است .

  پیش‌فروش هنوز در بنگاه؟

با وجود این، در حالی هنوز هم معاملات پیش‌فروش مسکن به شیوه سابق ازسوی دلالان و شرکت‌های ساختمانی به صورت

غیر رسمی انجام و ثبت می‌شود که عضو هیات مدیره کانون سردفتران به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین نهادهای سیاست‌گذار در موضوع پیش‌فروش، بی‌توجهی به قانون و هرگونه تخلف به بهانه بی‌اطلاعی را غیرقابل توجیه و مشمول اعمال مجازات دانست. این در حالی است که به گفته مشاوران املاک شهر تهران، هنوز هیچ اطلاعیه و ابلاغیه‌ای ازسوی مراجع ذی‌ربط مبنی‌بر منع قانونی دلالان از نوشتن و ثبت قرارداد پیش‌فروش به بنگاه‌های مسکن ارسال نشده و با وجود کد رهگیری، در حال حاضر راه بر هرگونه تخلف در معاملات پیش‌فروش در بنگاه‌ها بسته شده است. برخی دلالان معاملات پیش‌فروش همچنین با تاکید بر دردسرهای ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش در دفترخانه‌ها می‌گویند: اگر یکی از چند پیش‌خریدار یک مجتمع ساختمانی به هر دلیلی در زمان تفکیک سند پس از پایان کار در دفترخانه حاضر نشود، بقیه خریداران نیز با دردسر و مشکل مواجه می‌شوند و نمی‌توانند سند تفکیکی دریافت کنند، این در حالی است که اگر سند تا پایان کار به نام یک نفر یعنی مالک زمین یا سازنده باشد خود او می‌تواند در پایان کار نسبت به تفکیک اسناد مالکیت خریداران اقدام کند و آن را در اختیار مالکان جدید قرار دهد .

با این حال، عظیمیان ضمن تاکید بر لازم‌الاجرا بودن قانون پیش‌فروش از حدود سه ماه پیش– زمان انتشار آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان در روزنامه رسمی همزمان با انتشار جزئیات این قانون در رسانه‌ها – صدور کد رهگیری را ضامن سلامت معاملات پیش‌فروش نمی‌داند .

  استدلال غلط به بهانه بی‌اطلاعی

عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: استدلال‌های برخی دلالان و سازندگان واحدهای پیش‌فروشی در مورد دردسرهای ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی کاملا نادرست است، ضمن اینکه هیچ‌کس نمی‌تواند به بهانه بی‌اطلاعی از قانون مصوب و آیین‌نامه ابلاغ شده، تخلف کند .

عظیمیان با بیان اینکه هر قانون و آیین‌نامه اجرایی از زمان تصویب و انتشار در روزنامه رسمی لازم‌الاجرا می‌شود، تاکید کرد: از زمان اجرایی شدن قانون اگر فرد یا افرادی مرتکب تخلف شوند مجرم محسوب می‌شوند. وی با اشاره به اینکه از زمان تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان و ابلاغ آن علاوه بر انتشار در روزنامه رسمی، اطلاع‌رسانی گسترده‌ای در این خصوص در رسانه‌ها صورت گرفته است، خاطرنشان کرد: هیچ فردی حق تخلف از قانون ندارد و در صورت طرح شکایت، متخلفان، مشمول جزای نقدی و حبس به میزان تعیین شده در قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شوند. عظیمیان با رد صحت ادعای برخی دلالان مبنی بر دردسرهای ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی توضیح داد: برخی دلالان اظهار می‌کنند ثبت رسمی و تفکیک سهم هر یک از پیش خریداران از همان ابتدا در دفاتر اسناد رسمی مشکلات بعدی ناشی از تعدد مالکان در زمان تفکیک سند و تحویل واحدها ایجاد می‌کنند که ممکن است در نتیجه عدم حضور یکی از مالکان یاپیش خریداران، بقیه نتوانند سند تفکیکی واحدشان را دریافت کنند این در حالی است که براساس قانون و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، در صورتی که هر کدام از طرفین در زمان تفکیک سند مادر در دفترخانه حاضر نشوند و طرف مقابل به تمام تعهدات خود عمل کرده باشد، دفتراسناد رسمی به نیابت از فرد غایب سند تفکیکی را صادر می‌کند و بنابراین برای سایر خریداران یا پیش‌فروشنده مشکلی ایجاد نمی‌شود .

  کدرهگیری کافی نیست

وی افزود: از سوی دیگر، برخی از دلالان ادعا می‌کنند کدرهگیری که در زمان انجام معاملات در بنگاه‌های مسکن صادر می‌شود به تنهایی برای ضمانت صحت معاملات پیش‌فروش کافی است که این ادعا نیز به دو دلیل عمده کاملا مردود است. عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: در حال حاضر مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌هایی هستند که به‌رغم صدور کد رهگیری در زمان پیش‌فروش، با جعل و تخلف، یک واحد از آنها به چندین نفر فروخته شده است، بنابراین کدرهگیری نمی‌تواند ضامن 100درصدی برای صحت معاملات پیش‌فروش محسوب شود. همچنین کدرهگیری که هم اکنون برای معاملات پیش‌فروش صادر می‌شود معمولا برای یک زمین خالی صادر می‌شود و نه برای واحد خاص به تفکیک هر واحد مشخص در یک ساختمان. بنابراین چطور می‌توان به صحت این کد که روی خاک یا فونداسیون صادر شده اعتماد کرد و مطمئن بود که این معامله با افراد دیگری انجام نخواهد شد؟ در واقع کدرهگیری در این دسته از معاملات برای هر قطعه تفکیکی صادر نشده است که بتوان به تنهایی به آن اکتفا کرد. وی تاکید کرد: علاوه بر این، قانونگذار با در نظر گرفتن تمام ملاحظات موجود و همچنین ضرورت‌های پیش‌رو اقدام به وضع این قانون کرده و اگر ضمانت‌های اجرایی لازم برای این منظور وجود نداشت قانون پیش‌فروش ساختمان وضع نمی شد .

  هشدار مضاعف به شرکت‌های ساختمانی

عظیمیان همچنین در خصوص فعالیت شرکت‌های ساختمانی در بخش پیش‌فروش، گفت: علاوه بر دلالان، برخی شرکت‌های ساختمانی از طریق درج آگهی در روزنامه‌ها یا از شیوه‌های دیگر اقدام به پیش‌فروش واحدها در دفاتر خود می‌کنند که در این دسته از معاملات حتی کد رهگیری نیز صادر نمی‌شود و امکان تخلف در این قراردادها بیشتر خواهد بود .

  حکم صندوق‌های زمین و ساختمان

وی همچنین در خصوص راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در سازمان بورس که در ازای سهم هر سرمایه‌گذار در پایان کار به میزان سهم خریداری شده به وی واحد ساختمانی تحویل می‌شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر در این شیوه سرمایه‌گذاری از عنوان پیش خرید یا پیش‌فروش استفاده شود به‌طور قطع و بر مبنای قانون مشمول رعایت ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی می‌شود. عظیمیان ادامه داد: در واقع در تمام معاملاتی که به آنها پیش‌فروش یا پیش خرید گفته می‌شود و به سبک و سیاق این دسته از معاملات، نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد باید همه ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان رعایت شود.

منبع پرشین تحلیل

وضعیت مبهم بانک های آریا،آینده (تات)، ایران زمین و توسعه فردا

در کنار عدم قابلیت معامله بودن این قبیل سهام و بلوکه شدن سرمایه مشارکت کنندگان در فرآیند پذیره نویسی، افراد نتوانسته اند در مقابل نرخ تورم نیز ارزش سرمایه خود را حفظ کنند. به عنوان مثال پس از گذشت بیش از سه سال از پذیره نویسی سهام بانک آریا و اعلام برگشت سرمایه ها به افراد، تنها اصل پول به سرمایه گذاران پرداخت می شود!

"شمارش معکوس برای آغاز سال 1390، رونق بورس و یک پذیره نویسی جذاب." همه و همه موجب گردید تا در روزهای پایانی اسفند ماه سال 89 سرمایه گذاران در پذیره نویسی 100 میلیارد تومانی سهام بانک آریا شرکت کنند.

در آن روزها بازدهی بازار سهام از مرز 80 درصد عبور کرده بود و تبلیغات گسترده صورت گرفته در خصوص این بانک خصوصی جدید که برخی آن را به فعالان صنعت فولاد نیز نسبت می دادند، موجب گردید نیمی از سرمایه این بانک در کمتر از چند دقیقه در بازار اولیه تأمین شود. رچه پس از لغو مجوز این بانک اعلام شد که پول های بلوکه شده سهامداران این بانک نزد بانک مرکزی طبق مجوز دادستانی کل کشور به آنها عودت داده می شود.

به گزارش بورس نیوز، این اتفاق در حالی برای بانک مذکور افتاد که پذیره نویسی بانک های آینده (تات)، ایران زمین و توسعه فردا نیز در بازار اولیه انجام شد؛ اما پس از گذشت ماه ها هنوز این سهم ها قابل معامله نبوده و خبری از بازگشایی نماد معاملاتی بانک های مذکور و آغاز معاملات سهام آنها خبری به گوش نمی رسد.

اما سهامداران این قبیل شرکت هایی که در بازار اولیه پذیره نویسی شده اند، از وضعیت کنونی سهام و عدم تعیین تکلیف نماد آنها گلایه مند هستند.

افزون بر اینکه در کنار عدم قابلیت معامله بودن این قبیل سهام و بلوکه شدن سرمایه مشارکت کنندگان در فرآیند پذیره نویسی، افراد نتوانسته اند در مقابل نرخ تورم نیز ارزش سرمایه خود را حفظ کنند. به عنوان مثال پس از گذشت بیش از سه سال از پذیره نویسی سهام بانک آریا و اعلام برگشت سرمایه ها به افراد، تنها اصل پول به سرمایه گذاران پرداخت می شود!

همچنین این قبیل سهامداران گلایه مند هستند که چرا تکلیف نماد آنها را مشخص نمی کند؛ چراکه غیر از سهام بانک لغو مجوز شده آریا، سهام بانک هایی همچون آینده، ایران زمین و توسعه فردا با وجود گذشت ماه ها از زمان پذیره نویسی قابل معامله نیستند.

در جدول زیر زمان پذیره نویسی برخی شرکت ها در بازار اولیه قابل مشاهده است:

در خصوص بانک آینده (تات) نیز وضعیت در هاله ای از ابهام به سر می برد و بانک مذکور تاکنون نتوانسته خود را با شرایط بانک مرکزی تطبیق دهد.

بانک توسعه فردا نیز شرایطی مشابه را دارا می باشد و از سال 89 تاکنون این مؤسسه اعتباری نتوانسته با رفع موانع موجود، مجوزهای لازم برای تبدیل به بانک را دریافت کند.

تمام این بانک ها در حالی از طریق بازار اولیه اقدام به پذیره نویسی سهام خود کرده اند که وضعیت آنها با گذشت چند سال هنوز مشخص نیست؛ حال آنکه سرمایه گذاران با اعتماد به مجوزهای صادر شده از سوی بانک مرکزی و سازمان بورس به مشارکت در پذیره نویسی این بانک ها در بازار اولیه اقدام کرده اند.

 از این رو به نظر می رسد که شفاف سازی و پاسخگویی مسئولان بتواند تصویر واضح تری از آنچه در بازار اولیه اتفاق می افتد، ارایه کند. چراکه عدم رسیدگی به این موارد در پذیره نویسی های بزرگ دیگری که در آینده انجام خواهد شد، موجب عدم اطمینان و اعتماد سرمایه گذاران خواهد شد.

در همین راستا، خبرنگار ما برای پیگیری موضوع و رسیدگی به مشکلات سرمایه گذاران ناراضی از بلوکه شدن سرمایه هایشان در پذیره نویسی های بازار اولیه، طی هفته های اخیر به صورت مکرر با اداره نظارت بر بازار اولیه سازمان بورس تماس گرفت که متأسفانه پاسخی از سوی مسئولین این اداره دریافت نکرد.

در پایان گفتنی است در مباحث ابتدایی و در اصطلاح الفبای بورس و طبق قوانین و دستورالعمل های معاملاتی بازار اولیه به بازاری گفته می شود که در آن اوراق بهادار جدید، برای اولین بار منتشر می شود و سرمایه گذار برای خرید سهام یا اوراق به طور مستقیم به شرکت ناشر مراجعه می کند.